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“政策趋紧、密集调控、资金流收缩、市场降温。”这是近两年房企市场留给人们的普遍印象。
从疯狂圈地到高呼“活下去”的处境转变，也让众多房企措手不及。“高额债务到期、续约困难、融资渠道骤减、发债成本暴涨....”等等问题成了房产牛市降温后遗症。
面对不断严峻的环境压力，房地产企业该如何“活下去”？
“债市违约雷潮”
回顾2018年，债市“雷声”不断，不仅债券违约主体类型“遍地开花”，债券违约的数量也创出历史新高。
根据东方证券研报统计，截至12月30日，2018年新增43家首次违约主体，创出2014年以来历史新高，约占2014-2017年间全部违约主体的67%。从违约的债券数量和规模来看，2018年全年共有161只债券违约，规模合计1466亿元。
2018年信用收紧，民企违约首当其冲。43家新增违约主体中民企31家，国企6家，其它类型6家，名企占比上升至72.1%。其次，违约主体大规模向上市公司主体蔓延。43家新增违约主体中上市公司占比35%，高达15家。而这一比例在2014年-2017年仅有3家违约案例。
2018年以来出现较多上市公司违约，主要原因便是上市公司在前期融资过程中大举投资，形成对外融资的依赖，但是2017年以来债券融资收缩、定增受阻，前期激进扩张的投融资模式逐渐暴露出问题。
而在严重依靠现金周转且具有高额负债等问题的行业中，最严重的莫过于房地产行业。
据了解，2018年下半年，房地产行业存续债券需偿还规模为1786.2亿元，到2019年，房地产企业到期债券将高达5381.6亿，多家企业因资金趋紧面临违约风险。
2018年12月24日，曾经的中国房地产百强企业之一的银亿股份发公告称，公司因短期内资金周转困难，其未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。
据银亿股份披露，“15银亿01”债券于2015年12月24日发行，规模为3亿元，票面利率为7.28%；债券期限5年，第三年附有发行人和投资者具有回售选择权。
在全面资金流趋紧的环境下，银亿股份为“留住”投资者，宣布从第四年起，将债券票面利率上调150个基点至8.78%。有趣的是，“15银亿01”几乎所有投资者都选择了回售本期债券，回售申报数量达2.99万张，回售金额约为3.22亿元，而兑付期到期时银亿股份仍未足额兑付。
在席卷而来的债券违约浪潮中，并非仅有银亿股份一家。
1月23日有媒体报道，香港上市房企新昌集团两笔总额4.5亿美元约30亿人民币的债券违约，两笔债券年利率均在8%以上。
1月17日，年销额超百亿的港股房地产企业佳源国际控股出现闪崩，而导火索正是外界对公司债务违约担忧，大量抛空导致大股东抵押股票发生爆仓。
“借新还旧式自救”
在佳源国际控股一天时间超80%的“膝斩”似暴跌案例下，整个房地产行业开启了密集发债期。
1月23日，恒大集团发公告称，将增发3期合计30亿美元的优先票据，恒大方面表示，拟动用增发票据所得款项主要为其现有债务进行再融资；1月22日，阳光城集团发行15亿公司债券；1月21日荣盛房地产公司发公告称，公司30亿元规模的住房租赁专项公司债券发行申请获深交所无异议函；1月18日，碧桂园发行10亿美元优先票据。同日，广州富力宣布发行规模为3亿美元优先票据，利率9.12%，这已是今年以来该公司第三次发债。
据统计，在刚迈入2019年的30天里，涉房企业债券融资已经近1400亿人民币，而这背后汹涌而来的是债券到期高峰。
在2019年即将到期超5000亿的债券压力下，多数企业均选择以牺牲利率的方式存粮自保。
今年月初，当代置业有限公司发行为期3年的1.5亿美元有限票据，票据利率高达15.5%，而此次融资也创下了2018年亚洲公开债券发行票面利率历史最高。
实际上，房企融资成本自去年年底就已经开始增长。
据公开资料显示，2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已创下2015年以来单月融资成本最高水平。其中，尤其境外债融资，房企融资成本已达11.47%。较前10月境外发债成本6.45%比较，增长了5.02个百分点。而境外融资利率的高涨的原因离不开当下政策趋紧，融资难度加大的恶劣环境。中小房企为了能够平安度过债券到期高峰，只能选择高利境外融资。
借新还旧式融资也成为如今房企不得不使用的自救方式之一。
据恒大研究院数据统计显示，2018下半年至2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模为0.9万亿元。
根据以往房企的平均期限参考，2018-2021年期间到期的有息负债，对应的发行期刚好在2015-2016年集中发行，而在这期间房产刚好处于牛市，在暴涨的房价刺激下，房企通过大额放债拿地。当政策趋紧，房市成交量低迷之后，迟滞的现金流成了如今债台高筑的原因之一，政策不放松，则代表房市交易量会持续低迷，而房企则会压力不断加大。
而业内人士表示，短时间内依旧看不到房地产政策松绑，哪怕松绑也不见得成交量立马上涨，维稳政策已经成为主旋律，这也意味着房企以往周期性布局惯性可能会在今后有所改变。但是在改变之前，上一波牛市导致的债务危机将会是未来房企难以解决的心头难题。
