消费市场深度裂变 寻找商业发展新动能 - 犀牛之星

　　近年来，零售地产面临增长乏力、增长放缓的困境。在经历去百货、去大卖场后，零售地产积极布局餐饮业态、增加电影院、冰场等体验式业态、加入盒马生鲜等新概念来提升人气，然而收效甚微。

　　数据显示，2018年，消费对我国经济增长的贡献率继续提升，但与此同时，社会消费品零售总额的增速回落至9%，自2004年以来首次跌破了两位数。消费市场充满不确定性，商业地产行业面临新挑战。在新形势下，以零售为主的商业地产和运营，急需利用新思维，寻找增长的新动能。

　　4月11日-13日，以“新形势新思维新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会(以下简称“年会”)在苏州市金鸡湖凯宾斯基大酒店举行，千人云集，坐而论道，共同探讨商业地产的现在与未来。

　　千人论道共议商业新未来

　　本次年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会发起，中华全国商业信息中心、华夏时报、吴晓波频道、场景实验室联合主办，腾讯房产网络主办。出席本次论坛的嘉宾包括：商务部特派员王选庆司长，苏州工业园区管委会副主任黄海涛，苏州市商务局副局长曹国芬，全联房地产商会秘书长赵正挺，中国商业经济学会会长马龙龙，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，中华全国商业信息中心党委书记曹立生，著名财经作家、吴晓波频道创始人吴晓波，著名财经评论家、华夏时报总编辑水皮，著名财经观察员、零点有数董事长袁岳，著名互联网专家、场景实验室创始人吴声，Shotel创始人汪小菲，腾讯房产总经理朱海艺。

　　全联房地产商会商业地产研究会主席、红星美凯龙集团董事长车建新，万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业，全国政协委员、全国工商联常委、月星集团董事局主席丁佐宏，路劲集团董事局主席单伟豹，益田集团董事长吴群力，万达集团副总裁曲德君，苏宁置业集团总裁金明，宝龙地产控股有限公司总裁许华芳，龙湖地产副总裁李楠，中粮大悦城总经理周鹏，中国国际贸易中心总裁唐炜，九龙仓中国置业有限公司总经理侯迅，宜家购物中心中国区总裁丁晖，美国塔博曼中国区董事总裁张国华，旭辉集团副总裁王寿庆，平安银行地产事业部总裁刘湣棠，中信资本董事总经理程骁远，汇纳科技股份有限公司董事长张宏俊，美国麻省理工学院研究员、商业信息化与人工智能科学家胡宇，侨福芳草地总经理赖国贤，三里屯太古里总经理余国安等企业家也参与了本次论坛。

　　论坛还邀请到了众多知名商业品牌的负责人，包括：华润万家有限公司总经理徐辉、物美集团首席运营官于剑波、天虹百货股份总裁张旭华、美特斯邦威创始人周成建、千叶珠宝创始人林明杰、著名茶饮奈雪的茶创始人赵林、乐乐茶联合创始人王建、著名餐饮品牌文和友联合创始人翁东华、著名餐饮品牌云海肴创始人赵晗、亚朵酒店创始人耶律胤。各位行业领袖并就新形势下行业的发展之道，发表了自己的独到见解。

　　汇纳科技股份有限公司和红星美凯龙信息技术有限公司为本次年会战略合作伙伴，苏州恒泰控股集团有限公司为年度颁奖盛典独家冠名单位。

　　商业迭代加速创新不止

　　时下商业的问题已经从招商难发展到运营难，传统的主力店、次主力店已经无法担当增长的引擎。

　　然而，在传统百货日渐式微的形势下，北京SKP2018年营业额135亿元位居全球第二，成为行业内一大现象。在中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会暨年度颁奖盛典上，北京SKP荣获 “中国商业创新杰出成就奖”，为传统百货注入信心、激发创新动力。

　　全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，2019年，商业已经步入了“无创新不商业”的新阶段，急需创新寻找增长新动能。过去创新是锦上添花，现在创新事关生死存亡。

　　“消费者已经升级，而消费还没有升级。拼多多们兴起的背后，表明了市场还有一道巨大的鸿沟。”大悦城地产有限公司总经理周鹏分析称，无论是实体商业还是电商所遇到的瓶颈，以及各种各样的市场乱象，归根结底就是消费升级与消费者升级的被割裂。永远只有紧跟消费者，对消费者个性化需求无缝对接，才能弥补我们之间的鸿沟，共同推进生活方式的进步。

　　尼尔森(中国)副总裁董春梅也认为，现在的消费者越来越理性，以兴趣为主导的消费者主权时代到来，提醒我们不管做产品创新、场景营销、场景优化，需要我们更好洞察消费者。

　　著名财经作家吴晓波指出，原来是金字塔式的单向传播，现在变成了碎片化、去中心化、口碑式的模型。随着创新周期的迭代和消费者喜新厌旧，产品迭代速度很快。

　　我们也看到，一批紧跟消费者步伐的商业品牌兴起，成为新经济的一股不可忽视的力量。亚朵酒店用6年时间已经进入全国150余座城市，开业超300家。亚朵集团创始人、CEO耶律胤表示，要想在红海中脱颖而出，就一定要理解用户，理解他们是谁，以及他们的出行状态。

　　奈雪的茶创始人、深圳品道餐饮管理有限公司总经理赵林认为，“心零售”是商业创新与升级的最高境界，要用场景、产品、服务去打动消费者的心。

　　重观商场与品牌关系构建命运共同体

　　过去商场与品牌的关系大多数情况下只是简单的房东与租户的关系，由商场遴选品牌与考核品牌，但是在日益竞争加剧的背景下，这样的关系已经不适应发展。

　　在“构建商场与品牌命运共同体”主题研讨中，印力北京城市商业公司总经理张媛认为，商场与品牌是利益共同体，更是命运共同体。商场靠租金生活，如果商家没有营业额租金从哪里来？商家的营业额从哪里来？是顾客满意和买单，所以我们是命运的共同体。张媛介绍称，商场要体会所有商家带来的产品、服务和体验，为消费者和商家打造好环境、好服务、好体验，与商家一起联手充分发挥各自的优势和特长，一起打造命运共同体，这不仅是眼前短暂的盈利模式，而是长远的商业模式的思考。

　　首创钜大有限公司副总裁袁泽路认为，抓住顾客的心，主要是商品和服务。命运共同体就是，站在共赢的角度，商场与商家共同面向顾客，把市场做好，自然一起赚钱。

　　科技赋能商业看见未来

　　随着5G时代的到来，万物互联成为趋势，大数据和人工智能的运用，能更精准捕捉商业运营数据，帮助商业运营做预测和决策，也是商业地产发展和增长的新能力。

　　京东集团副总裁赵英明表示，未来一定是线上线下融合的时代，而且是由线上来主导。对于电商来说，技术帮助我们连接人、货、场。麻省理工学院研究员胡宇在主题演讲中表示，在商业地产领域，一方面要研究人，一方面要研究场，在不同层级做不同的科学建模，通过采集数据、分析、加总，对购物中心预测化和智能化。这对于购物中心运营、营销有积极意义。汇纳科技股份有限公司副总裁潘潇君认为，对于新零售行业而言，销售的数据、线下客流动线的数据、消费的数据等都十分重要，把全国上千家购物中心的数据成功对标，并实现打通分析，自然能够破译商业成功的密码。红星美凯龙家居集团首席技术官CTO钟浩认为，5G时代到来企业通过互联、数据等方式与顾客接触、交互，通过大量的机器学习、人工智能的算法，让机器和系统帮我们做决策，让未知的未来变成已知的未来。

　　盘活存量激发商业潜能

　　中国商业地产经过快速发展期，近年来慢慢进入了存量市场，而老旧存量商业地产急需更新升级，以适应不断变化的消费市场新需求。另一方面，存量物业改造好以后，带来的收益也是巨大的。

　　在本次论坛，世茂商业及主题娱乐创新事业部总监肖涛指出，存量物业改造过程中，不仅是清租的难题，也不仅是简单的物业商场的翻新和重新的招租，如何将这个位于城市核心区域、周边激烈竞争的存量物业进行定位更是重中之重。

　　在“如何有效盘活存量商业地产”主题对话中，北京广安商业管理有限责任公司总经理胡望林认为，存量资产要把它盘活，最重要的是让它有地域文化的灵魂，把精神消费融入到商业、生活中去，就是存量资产的最高价值。

　　城市更新离不开新商业，更离不开新金融。

　　高和资本董事长苏鑫认为，地产更新不是房地产，而是“三长”，需要更长的长线融资、更长的产业链、长期稳定的收入。需要CMBS、REITs等新金融。地产开发型企业要向资管型转变，中间需要的助手就是专业的金融资管机构。

　　永正资本CEO王威也指出，商业地产并购、REITs和资产证券化，有一个基石是资产管理。所有资本化退出的前提是要有足够高的收益率，提高收益率要有资产管理能力。而检验中国商业地产市场化程度和实操水平的最重要尺度就是资本化。