北京10家中介将新供12万套房不涨价 长租公寓运营模式及竞争格局分析（图） - 犀牛之星

　　近期，中介租赁行业颇不平静。我爱我家前副总裁职务胡景晖辞职，引发网友对长租公寓强烈关注。此后，北京住建委介入，10家中介承诺将新供12万套房不涨价。据悉，近几年，房屋租赁市场发展迅猛，2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元。长租公寓市场发展前景广阔，房地产中介、房地产开发商和酒店运营商、创业类企业都在试水长租公寓。长租公寓的“混战”越发激烈，2017年5家长租公寓企业阵亡，目前排名靠前的长租公寓有YOU+、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家。

　　长租公寓市场发展前景广阔

　　“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

　　流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。

　　根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

　　数据来源：中商产业研究院

　　在市场发展前景广阔的长租市场，中国长租公寓运营模式及竞争格局分析又是怎样的呢？

　　一、长租公寓运营模式

　　中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租公寓市场而形成对应的运营模式。

　　模式一：房企从开发到运营的全周期

　　相对于买卖时代的高盈利高流转来说，眼下长租公寓能带来的收益并不可观，但随着房地产市场发展到后半场，市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。

　　1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道

　　随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地推向市场。开发商可以通过公开招拍挂获取租赁住宅用地并进行开发建设，这也成为有别于其他市场主体的进入方式。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体。

　　2、从开发实力到物业设施经验，开发商都具备较高的起点

　　首先，拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求和偏好有着深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。其次，在拿地以及自身拥有的存量物业优势使得开发商更容易获取房源。再者，利用集团企业的背景，将大大降低融资成本。

　　未来，伴随着越来越多的租赁住房用地入市，积极拿地开发的房企也将成为长租公寓市场的核心力量。万科泊寓、龙湖冠寓等等均已占领了一定的市场份额，甚至已开始产品升级，在探索中不断发展。

　　资料来源：中商产业研究院

　　模式二：中介/房地产服务商承租后分租的新“二房东”

　　链家自如、我爱我家相寓等中介背景的长租公寓也是重要的市场参与者。房地产中介直接接触房东和租客，对市场有着更为深刻的了解，同时具备丰富的用户数据积累，有助于高效获取分散式房源和推出更加契合客户需求的产品，进而快速扩张。

　　模式三：独立公寓品牌经营灵活

　　独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等。虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。

　　如YOU+公寓致力于建设创业者之家、蘑菇公寓锁定白领群体、蜜柚公寓纯粹专注于女性客群等等。如此种种特色优势的打造离不开团队对细分市场的敏锐嗅觉、团队高效的执行力、商业模式的适应性，再加上精细的产品打造和对成本的良好把控，将共同助力品牌公寓在市场竞争中独树一帜。

　　模式四：酒店线下精准运营

　　连锁酒店与长租公寓在诸多方面都存在对标性，在存量物业获取、标准化管理和服务、品牌溢价能力等方面优势明显。华住酒店旗下城家公寓、亚朵酒店旗下缤润亚朵、铂涛集团的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓等已纷纷布局。酒店集团与其他运营主体相比，更擅长线下精准运营——每一个产品以合理的成本放在合适的位置，每一项服务精准的提供给特定的客户，运营效率具有先发优势。

　　同时，可以和母公司共享开发资源、营销体系、IT系统等、低成本获取物资；借助母公司的力量，融资成本也会相应降低，在经营过程中减少试错次数。当然，酒店背景的长租公寓也有自身的劣势，比如相对于中介转型而来的运营主体更难以获得分散性的房源，相对于房企资金获取优势不足等。

　　模式五：互联网和金融巨头各显神通

　　随着支付宝正式推出信用租房模式；中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议；京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方；建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场发展变革。

　　1、支付宝——租赁平台

　　租客在支付宝平台初步了解房源后，就可以预约带看，继而实现线上电子签约，通过支付宝在线支付房租等。对租客来说，支付宝租房最大的特点在于真房源、凭芝麻信用分免押金、按月交租。在未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并计入对方的芝麻信用租房档案。

　　对于长租公寓来说，支付宝因其便于解决实名认证、真房源、诚信及信用认证等难点问题以及涵盖金融支持、生活服务等多项功能，能够为长租公寓业务带来巨大支持，二者具有天然的合作属性，长租公寓亟待搭建或正在进行中的IT系统，都会与支付宝产生千丝万缕的联系。

　　2、银行——金融支持

　　“租购并举”提出后不久，敏感性极高的银行闻风而动，积极投身租赁市场建设。建设银行深圳分行与招商、万科、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式进入深圳住房租赁市场。目前建行已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房，租户可在线租房。

　　此外，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率，最快1个工作日放款。“CCB建融家园”首批推出的长租房源润达圆庭，已经租赁一空。而建设银行与星河合作推出的星河荣御，是深圳市场上唯一的整体长租社区，未来租户可以向深圳建行申请“按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付其本人的长租租金，租金一次性进入开发商账户，租户分期向建行还贷，利率在3.63%-3.96%之间，低于目前的个人住房按揭贷款基准利率。

　　银行拥有更低的资金成本、强大的资金整合能力和多元化的金融服务，对于离不开金融支持的住房租赁行业来说至关重要；各地政府积极搭建的住房租赁服务平台将会是未来租赁市场中的基础环节，而中国银联、京东等基于金融、互联网、大数据优势与政府进行合作。诸如此类的新兴力量将会从营销、金融、运营等方方面面对市场产生深远影响，并带动住房租赁市场加速发展。

　　二、长租公寓竞争格局

　　伴随长租公寓的“混战”越发激烈，洗牌和重组不可避免。或因经营管理不善，或因扩张房源资金需求，或因巨大的消防事故，五家长租公寓企业/品牌在2017年阵亡，成为行业蓬勃起势期的一段历史。

　　资料来源：中商产业研究院整理

　　在短短几年间，我国的长租公寓行业发展十分迅速，而规模化的品牌也逐渐形成。长租公寓品牌榜单前十的长租公寓品牌分别为：YOU+、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家、包租婆、自如友家、蛋壳、窝趣、红璞。

　　资料来源：中国银河证券研究院中商产业研究院整理

　　近日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。长租公寓牵动了上万租房人的心，这是民生之所在。近几年，政府鼓励租售并举，大力发展租赁市场，长租公寓野蛮生长。目前政府积极引导，长租公寓将健康持续发展。